TSON FUNDINGの評判・特徴は？定期借地権×AI選定で年利5〜7%を実現する不動産CFを徹底解説
TSON FUNDINGの評判・特徴は？定期借地権×AI選定で年利5〜7%を実現する不動産CFを徹底解説
「新築物件でも高利回りが出るって本当？」「元本割れが一度もないってどういう仕組みなの？」――TSON FUNDING（ティーソンファンディング）への疑問はこのあたりに集まる。
株式会社TSON（2008年設立・名古屋）が運営するこのサービス、累計ファンド運用額300億円超・全ファンド元本割れゼロという実績を誇る。秘密は「定期借地権の活用」と「独自AI物件選定」の組み合わせにある。この記事では仕組み・強み・リスクまで正直に解説する。
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目次
- TSON FUNDINGとは？基本情報
- 定期借地権×AIで新築でも高利回りを出せる理由
- 投資の仕組みと優先劣後構造
- ファンドの種類（匿名組合型・任意組合型）
- TSON FUNDINGのメリット
- デメリット・注意点
- 他社との比較
- 口座開設の流れ・始め方
- こんな人に向いている
1. TSON FUNDINGとは？基本情報
TSON FUNDINGは、株式会社TSON（2008年設立）が運営する不動産クラウドファンディングサービスだ。名古屋（愛知）を本拠地とし、戸建住宅・賃貸住宅（新築が中心）への投資案件を月に3〜5本のペースで提供。2026年2月時点で累計ファンド数315本・累計運用額300億円超という国内屈指の実績を持つ。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| サービス名 | TSON FUNDING（ティーソンファンディング） |
| 運営会社 | 株式会社TSON（2008年設立・資本金1億円） |
| 本社所在地 | 愛知県名古屋市中村区（東京・日本橋にも拠点あり） |
| 投資対象 | 新築戸建・賃貸住宅（愛知県内が中心） |
| 想定年利回り | 年5.0〜7.0% |
| 最低投資金額 | 1口10万円〜（案件により異なる） |
| 運用期間 | 6ヶ月〜3年（短期ファンドが中心） |
| リスク軽減策 | 優先劣後出資あり（劣後割合10〜20%） |
| 累計ファンド数 | 315ファンド（2026年2月時点） |
| 累計運用額 | 300億円超（2026年2月時点） |
| 元本割れ実績 | 全ファンド0件（2026年2月時点） |
2. 定期借地権×AIで新築でも高利回りを出せる理由
「新築物件なのになぜ5〜7%も出るの？」という疑問への答えが、TSONの独自手法にある。
定期借地権の活用
通常の新築不動産投資は「土地代＋建物代」が必要だ。しかしTSONは定期借地権（土地を購入せず一定期間だけ借りる権利）を活用することで土地購入費を不要にし、その分の原価を下げて高い利回りを実現している。
独自AIによる物件選定「AI勝率一番」
全国約300万件の分譲住宅データをAIで分析し、賃貸需要・売却時の値崩れリスク・収益性を総合評価。勝率の高い物件だけを選び抜く独自ブランド「AI勝率一番」シリーズとして展開している。
3. 投資の仕組みと優先劣後構造
投資の仕組み（図解）
優先劣後構造で投資家の元本を守る
4. ファンドの種類（匿名組合型・任意組合型）
| 区分 | 匿名組合型 | 任意組合型 |
|---|---|---|
| 主な運用期間 | 6ヶ月〜1年（短期） | 3年〜（長期） |
| 税務処理 | 源泉徴収あり（20.42%） | 源泉徴収なし（確定申告要） |
| 持分譲渡 | 可（3%＋税） | 可（3万円＋費用） |
| 特徴 | 手軽・初心者向け | 長期・節税効果あり |
5. TSON FUNDINGのメリット
元本割れゼロの実績・年利5〜7%の不動産クラウドファンディング
定期借地権×AI物件選定という独自の手法で高利回りを実現。まずは無料登録から。
6. デメリット・注意点
| 注意点 | 解説 |
|---|---|
| 元本保証はない | 優先劣後構造で守られているが、劣後割合を超える損失が出た場合は元本割れの可能性がある。過去実績ゼロとはいえ将来を保証するものではない。 |
| 途中解約は原則不可 | 運用期間中は資金が拘束される。持分譲渡は可能だが手数料がかかる。生活資金には絶対に手を付けないこと。 |
| 最低投資金額が10万円〜 | 1万円から始められる他社サービスと比べると初期投資額がやや高め。ただし高利回りとのトレードオフとして許容できる範囲だ。 |
| 人気案件は早期完売 | 高利回り案件は公募開始直後に締め切りになることがある。事前に会員登録・入金準備をしておくことが重要。 |
| 任意組合型は確定申告が必要 | 任意組合型ファンドは源泉徴収されないため、自分で確定申告する必要がある。初心者は匿名組合型から始めるのが無難。 |
7. 他社との比較
| サービス | 想定利回り | 最低投資額 | 投資対象の特色 | 元本割れ実績 |
|---|---|---|---|---|
| TSON FUNDING | 年5〜7% | 10万円〜 | 新築住宅・定期借地権×AI選定 | 0件 |
| ネット不動産ファンディング | 年10%程度 | 案件による | 東京都心・一棟ビル特化 | 0件 |
| ゴールドクラウド | 年5〜8% | 1万円〜 | 介護施設・サ高住特化 | 0件 |
| 利回りくん | 年4〜8% | 1万円〜 | マンション・商業施設など多様 | — |
TSON FUNDINGは「新築住宅×高利回り×豊富な案件供給×元本割れゼロ」という組み合わせが強み。最低投資額10万円というのはやや高めだが、それを補うだけの実績と利回りが揃っている。
8. 口座開設の流れ・始め方
9. こんな人に向いている
この記事のまとめ
- TSON FUNDINGは株式会社TSONが運営する新築住宅特化の不動産クラウドファンディング
- 定期借地権×AI物件選定という独自手法で年利5〜7%の高利回りを実現
- 累計300億円超・全ファンド元本割れゼロという圧倒的な実績が強み
- 月3〜5本のファンド供給で投資機会が豊富。短期6ヶ月ファンドで資金を回しやすい
- 仕入れ〜建設〜運用まで自社完結で中間コストを排除した高利回り構造
- 最低投資額は10万円〜。余剰資金・NISAとの併用で合理的に活用しよう
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