築古物件の定義と投資のメリット

不動産業界では明確な定義はありませんが、一般的に築20年以上の物件を「築古物件」と呼ぶことが多く、特に築30年超になると価格が大きく下がります。

築古物件が注目される理由

• 購入価格が安い：新築の半額以下で買えるケースもあり、表面利回りが8〜12%台に乗りやすい
• 価格下落リスクが低い：すでに底値圏に近く、新築のように購入直後から大幅下落する心配が少ない
• リノベによる付加価値向上：適切にリフォームすれば新築同等の賃料を得られる場合がある
• 競争が少ない：新築や築浅に比べて買い手が集中しないため、条件交渉がしやすい

ただし「安い理由」が必ずある

価格が安いということは、市場がそれだけのリスクを織り込んでいるということです。修繕費・耐震性・融資のしにくさ・需要の低下——これらを冷静に試算した上で、「それでも安い」かどうかを判断する必要があります。

築古物件に潜む5つのリスク

リスク①：大規模修繕の突発発生

築20〜30年を超えると、外壁・屋根・配管・設備など複数箇所が同時に寿命を迎えます。1回の大規模修繕で数百万〜1,000万円超の費用が発生することもあり、キャッシュフローを一気に吹き飛ばします。特に区分マンションでは管理組合の修繕計画によって一時金の徴収が発生することもあります。

リスク②：旧耐震基準（1981年以前）の耐震問題

1981年6月より前に建築確認を受けた物件は「旧耐震基準」が適用されており、現行の耐震基準を満たしていない可能性があります。旧耐震物件は：

• 銀行融資の審査が厳しく、ローンが通りにくい
• 売却時に買い手がつきにくく出口が詰まる
• 地震保険・火災保険の保険料が割高になる
• 入居者に敬遠されるケースがある

耐震診断・耐震補強工事を行えばリスクを低減できますが、費用は1棟数百万〜数千万円かかります。

リスク③：融資が付きにくい

銀行は「法定耐用年数（鉄筋コンクリートは47年・木造は22年）」を基準にローン期間を設定します。築35年のRC物件では残りの耐用年数が12年しかなく、ローン期間が短くなるため月々の返済額が跳ね上がります。さらに法定耐用年数を超えた物件は、銀行融資の対象外になり、信用金庫・ノンバンク頼みになることも。金利も高くなりがちです。

リスク④：出口（売却）が詰まる

保有中はキャッシュフローが取れていても、売るときに困る——これが築古投資の落とし穴です。築古物件は買い手が付きにくく、値下げしないと売れないことも多い。さらに融資が付かない物件は現金購入できる人しか買えず、買い手の母数が極端に少なくなります。出口を考えずに購入すると、塩漬けになるリスクがあります。

リスク⑤：建材・工事費の高騰

2020年以降、ウッドショック・資材不足・人件費上昇により、外壁・防水工事の費用が15〜30%程度上昇しています。数年前の修繕費相場を前提に計算していると、実際の工事費が大幅に上回る事態が起きています。常に最新の相場を確認することが重要です。

修繕コスト全一覧——築年数別・部位別の相場金額

築古物件を正しく評価するためには、将来発生しうる修繕費を全て把握しておく必要があります。以下に部位別の相場をまとめます。

設備系：10〜15年周期で発生する修繕

躯体・共用部系：大規模修繕として発生

退去ごとに発生するランニング修繕

これらを合算すると、築30年超の物件を10〜15年保有する場合、1戸あたり200〜500万円以上の修繕費が発生することは珍しくありません。この金額を購入前のシミュレーションに必ず織り込む必要があります。

コスト込みの収支シミュレーション

では実際の数字で見てみましょう。同じ「利回り8%」でも、修繕費を込みで計算すると実態は大きく変わります。

年間キャッシュフロー（修繕費込み）

「表面利回り8%」の物件でも、修繕費・短期ローン・割高保険を全部入れると毎月約3万円の赤字になります。これが築古物件の現実です。

損益分岐点：何年で元が取れるか

逆に「修繕費が発生しない年」の収支を計算すると：

• 家賃収入603,000円 − ローン・管理・税金（固定費）650,520円 ＝ 年間約−5万円

固定費だけでもギリギリ赤字。修繕費が発生した年はその分だけ損失が膨らむ構造です。頭金200万円の回収には、最低でも修繕ゼロの年が40年以上必要な計算になります。この物件は「安い」ように見えて、投資としては成立していません。

投資判断の手順——買う前に確認すべき7項目

では、どうすれば「買っていい築古物件」を見極められるのか。購入前に必ず確認すべき7つの項目を紹介します。

①耐震基準の確認（1981年6月が境界線）

建築確認日が1981年6月1日以降なら新耐震基準。それ以前なら旧耐震基準です。旧耐震の場合、耐震診断書の有無・耐震補強工事の実施状況を確認しましょう。診断書がない場合は取得費用（20〜50万円）も見込んでおく必要があります。

②修繕履歴と修繕計画書の入手

「今まで何を直してきたか」「これから何を直す予定か」を把握することが必須です。区分マンションなら管理組合の長期修繕計画書・修繕積立金残高・過去3年分の議事録を必ず確認します。一時金徴収の予定がないか、積立金が枯渇していないかをチェックします。

③法定耐用年数とローン期間の確認

RC造：47年、鉄骨造：34年、木造：22年が法定耐用年数です。「築年数を引いた残存耐用年数」がローン期間の上限目安になります。残存耐用年数が短いほど月々の返済額が増え、キャッシュフローを圧迫します。融資条件を複数の金融機関で比較しましょう。

④修繕費の総額を10〜15年分で試算する

上記の修繕コスト一覧をもとに、保有期間中に発生しうる修繕費を全て書き出し、年平均の修繕費を計算します。その金額を毎年のキャッシュフローから引いた数字がプラスになるかどうかを確認します。

⑤出口（売却）の想定価格を確認する

今の購入価格でなく、10〜15年後にいくらで売れるかを現実的に想定します。同条件の築古物件の売り出し価格や成約事例をSUUMO・athomeで調べ、想定売却価格を設定。「総収入（家賃＋売却益）−総コスト（購入費＋修繕費＋ローン利息）」がプラスになるかを検証します。

⑥インスペクション（建物状況調査）の実施

購入前に有資格者（ホームインスペクター）による建物状況調査を行いましょう。費用は5〜10万円程度ですが、見えない瑕疵（雨漏り・シロアリ・構造クラック等）を事前に発見できれば、数十〜数百万円の損失を防げます。特に木造築古物件では必須と考えてください。

⑦「修繕費込みで実質利回り5%以上」を最低ラインにする

全コストを織り込んだ上で実質利回り5%以上・借入金利とのイールドギャップ2%以上を確保できない物件は、築古のリスクを取る価値がありません。「表面利回りが高い」という理由だけで飛びつくのは危険です。

まとめ

• 築古物件は「安い理由」がある——修繕費・耐震・融資・出口の4つのリスクを必ず試算する
• 設備系は10〜15年ごとに10〜120万円、大規模修繕は12〜30年ごとに数百万〜1,000万円超が発生しうる
• 表面利回り8%でも修繕費込みで計算すると毎月赤字になることが現実にある
• 1981年6月以前の旧耐震物件は融資・売却・保険の全てで不利になる
• 購入前に「修繕履歴・長期修繕計画書・修繕積立金残高」を必ず確認する
• インスペクション（5〜10万円）で隠れ瑕疵を発見し、修繕費の見積もりを精度高く見積もる
• 修繕費込みの実質利回り5%以上・イールドギャップ2%以上が確保できる物件だけを購入対象にする

築古物件投資はハイリスク・ハイリターンではなく、知識があればリスクをコントロールできる分野です。「怖い」で終わらず、今回の手順で数字を全部出してみてください。その計算が合う物件が見つかったとき、初めて「買っていい物件」に出会えます。